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Nachricht vom 28.09.2020    

Ein Haus mit Einliegerwohnung - Vor- und Nachteile

Die Einliegerwohnung. Mit diesem Begriff können heute viele Leute nichts mehr anfangen. Ganz simpel gesagt, handelt es sich um ein Haus mit integrierter Wohnung und eigenem Zugang. Diese Idee stammt ursprünglich aus einer Zeit in der man für die Landarbeiter (die sogenannten Einlieger) in einem Bauernhof eine Unterkunft zur Verfügung stellte.

Der Traum vom Eigenheim. Bildquelle: Pexels via pixabay.com

Nach dem zweiten Weltkrieg wurde in Deutschland der Einbau von Einliegerwohnungen sogar vorgeschrieben, um den Mangel an Lebensräumen entgegenzuwirken. Vielfach wurden diese eingegliederten Wohnflächen jedoch für weitere Familienmitglieder verwendet. So kann die kleinere Wohneinheit beispielsweise als Unterkunft für die Großeltern oder die wachsenden Kinder gebraucht werden.

Unterschied zum Zweifamilienhaus
Einfamilienhäuser mit einer derartigen Wohnung sind in der Regel in eine größere und eine kleinere Einheit aufgeteilt. Beide müssen einen separaten Eingang haben, so dass der jeweilige Haushalt unabhängig geführt werden kann. Sie kann gleichermaßen in derselben Etage eingebunden sein. Für Familien bietet ein Haus mit Einliegerwohnung viele Vorteile, weil man nebeneinander leben kann, aber gleichzeitig auch seine Privatsphäre hat und ein selbstbestimmtes Leben führen kann.

Beim Zweifamilienobjekt sind beide Unterkünfte etwa gleich groß. Sie sind ohnehin voneinander isoliert, meistens ist es eine Wohneinheit pro Etage. Sie sind wirtschaftlich und rechtlich zwei Objekte im Unterschied zum Haus mit integrierter Wohnung.

Wer kann noch darin leben?
Wenn man keine große Familie hat, kann die Wohneinheit vermietet werden, um Kosten zu sparen und Geld zu generieren. Nicht alle stehen auf Big-Family. Sie kann ebenso an ein Pflegepersonal oder ein Au-Pair Mädchen vergeben werden. Grundsätzlich kann man sich aber auch in dieser Entscheidung kreativ entfalten.

Plan für den Grundriss
Die Ausgaben für den Bau eines Eigenheimes mit Einliegerwohnung sind geringfügig höher. Sie kann im Massiv- oder Fertigteilbau gleichermaßen eingebunden werden. Sie kann entweder ins Haupthaus in einem Teil des Gebäudes (dies kann ferner im Keller oder am Dach sein) oder bei zwei- oder mehrgeschossigen Häusern in eine Etage integriert werden. Eine eigene Küche, Sanitäranlagen sowie ein Eingang müssen hierbei eingeplant werden Ein separater Zugang ist notwendig - für ältere Menschen ist dieser ebenerdig sowie barrierefrei einzuplanen.

Vor- und Nachteile
Die Vorteile aus der Sicht des Eigentümers liegen klar bei der Wirtschaftlichkeit. Die Errichtung eines Hauses mit Einliegerwohnung ist im Verhältnis günstig. Außerdem ist das separate Objekt steuerlich absetzbar. Für Verwandte kann so eine abgegrenzte Wohneinheit ziemlich praktisch sein. Die Nachteile sehen wir eher dann verortet, wenn man unbekannte Personen als Nachbarn wählt, anstatt aus der eigenen Familie. Es kann nämlich zu Konflikten kommen und die Privatsphäre wird eingeschränkt.

Vermieten der Wohneinheit - Worauf muss geachtet werden
Alternativ kann das kleine Domizil vermietet werden, wodurch sich die (im Vergleich zu einem klassischen Einfamilienhaus) geringfügig höheren Baukosten wieder kompensieren lassen. Dabei kann man selbst bestimmen, wer der Nachbar ist. Das Folgende sollten Sie gut überdenken, bevor Sie das kleinere Objekt an jemanden gegen Bezahlung überlassen, um vielen Problemen aus dem Weg zu gehen.

Nicht nur angehende Mieter müssen aufpassen, auch für den Vermieter gilt es im Vorfeld klare Strukturen zu schaffen. Es muss eine klare Absprache mit dem Mieter bezüglich der Garten- und Hauspflege geben. Außerdem spielt die Aufteilung der Betriebskosten die größte Rolle. Ein eigener Wasser- und Stromzähler ist ein Muss, um die Einheiten wirtschaftlich voneinander abzutrennen. Dasselbe gilt für die Heizkosten - auch sie müssen separat geführt und abgerechnet werden. Auf keinen Fall sollten Sie dies im Falle der Vermietung zusammenlegen. Sollten Sie dies tun, ist dies eher ein Konfliktpotential mit Erfolgsgarantie. Sie sollten überdies auf getrennte Mülltonnen achten.

Mieter sind Menschen und Menschen sind verschieden. Deshalb muss man im Vorfeld schauen, ob die Lebensart des zukünftigen Hausbewohners zur eigenen passt. Wenn man z.B. Kinder hat, braucht man unbedingt jemanden, der Verständnis dafür aufbringt.

Ganz besondere Vorsicht muss man walten lassen, wenn es um die Versicherung geht. Der Mieter braucht ohnehin eine eigene Hausratsversicherung. Zusätzlich müssen Sie prüfen, was genau in Ihrem Versicherungsvertrag abgedeckt wird (besonders im Falle der Vermietung).

Steuerliche Vorteile
Die Ausgaben für den Bau können beim Finanzamt geltend gemacht werden. Dabei wird ganz einfach die Nutzfläche der Einliegerwohnung von der der Haupteinheit abgezogen und danach versteuert. Gesetzliche Voraussetzung dafür ist, dass die Fläche kleiner als die Quadratmeterzahl des Haupthauses ist.

Die Steuervorteile kommen ausschließlich dann zum Tragen, wenn das kleine Zuhause vermietet wird. Die Einnahmen daraus müssen zwar versteuert werden, aber Ausgaben für Erhaltung, Reparatur, sowie die Kreditzinsen für den Hypothekarkredit können am Jahresende von der Steuer abgezogen werden. (prm)



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