Nachricht vom 14.10.2021 
Immobilienprojekte vorantreiben: Unterschiedliche Finanzierungsmodelle berücksichtigen
Wohnraum ist auch im Westerwald und angrenzenden Regionen knapp. Hinter Bauprojekten stecken häufig Entwicklungs- und/oder Investorengesellschaften. Auch für private Investoren gibt es hierdurch Möglichkeiten, Immobilienprojekte zu unterstützen und voranzutreiben.
Der Westerwald und nicht zuletzt das direkt vor seiner südlichen Haustür liegende Neuwieder Becken sind die vielleicht besten Beispiele dafür, wie rasch Wohnraummangel entstehen kann. Unten, grob zwischen Andernach, Neuwied und Koblenz, findet sich eine extrem verkehrsgünstig gelegene Zone, die zwar noch einen gewissen ländlichen Charakter hat, aber im Gegensatz zu vielen ähnlichen Regionen auch selbst äußerst leistungsstark ist. Wer dort wohnt, ist rasch im Großraum Köln, in Frankfurt, Trier und Mainz/Saarbrücken, findet aber zudem vor der eigenen Haustüre mehr als genug Arbeits- und Einkaufsmöglichkeiten.
Auch im Westerwald selbst sieht es nicht anders aus. Zumal hier für eine derart ländliche Region recht „zeitgenössische“ Internetgeschwindigkeiten möglich sind. Das Ergebnis: Viele Menschen, die wenigstens zeitweise von zuhause arbeiten können, haben in jüngerer Vergangenheit die Gelegenheit genutzt, sich in unser Mittelgebirgsidyll zurückzuziehen, statt dichter am Arbeitsplatz zu leben – von denen es in der Region ebenfalls genug gibt.
Ein angenehmer Effekt, zweifelsohne. Doch wo Nachfrage steigt, steigen bekanntlich ebenso die Preise. Unten, etwa um Mülheim-Kärlich, ist die Schallmauer von 400 Euro pro Quadratmeter längst gebrochen. Auch bei uns, beispielsweise in und um Dernbach, sind 300 Euro keine Seltenheit mehr. Hinzu kommen außerdem die dramatisch gestiegenen Kosten für Baumaterial sowie der in der ganzen Baubranche grassierende Personalmangel.
Das alles ist für Immobilienprojekte kontraproduktiv, denn es ist viel mehr Geld vonnöten, um sie durchzuführen. Doch für private Investoren öffnet sich dadurch eine Tür. Sie können auf verschiedene Weisen investieren und so von der Lage profitieren.
1. Der Kauf von Immobilienaktien
Immobilien werden mitnichten nur von kleinen Firmen errichtet und betreut. Dies gilt insbesondere für größere Projekte – dafür mangelt es solchen kleinen Betrieben häufig schlicht an der nötigen finanziellen Leistungsfähigkeit; von den Arbeitskräften ganz zu schweigen.
Dementsprechend gibt es eine ganze Reihe von sehr großen Unternehmen, die letztendlich das gleiche tun, nur eben in einem viel größeren Stil. Davon wiederum haben sich viele dazu entschlossen, Aktien auszugeben. Einige als klassisches börsennotiertes Unternehmen, andere als sogenannte Kleine Aktiengesellschaft – eine Art erweiterte GmbH.
Solche Firmen emittieren Aktien, das heißt, sie bieten sie einem freien Publikum zum Kauf an. Dadurch beschaffen sie sich Eigenkapital, das wiederum zur Umsetzung ihrer Immobilienprojekte dient. Für diejenigen, die derartige Aktien erwerben, hat das zwei Vorteile:
• Typischerweise, das heißt, sofern es sich um ein kapitalausschüttendes Unternehmen handelt, erhält jeder Aktionär mindestens einmal jährlich eine Dividende. Also eine Gewinnbeteiligung in Höhe seines Anteils.
• Es besteht die Möglichkeit, Aktien zu niedrigen Preisen einzukaufen, zwischendurch Dividende einzunehmen, und dann die Aktien bei einem deutlich höheren Kurs wieder zu verkaufen und die Differenz als Gewinn zu behalten.
Für Privatinvestoren ist es letztlich nur nötig, ein Wertpapierdepot bei einer Bank zu eröffnen. Damit können entsprechende Aktien dann an Börsen oder über Wertpapierhändler erworben werden.
2. Investition über freie Kapitalgeber
Eine Immobilienfirma benötigt Geld. Theoretisch könnte sie sich dieses Geld – wie jeder andere ebenfalls – bei einer Bank leihen. Praktisch jedoch ist dieser Weg heutzutage häufig blockiert. Denn die sogenannten Basel-Vorgaben verpflichten reguläre Finanzinstitute, einen bestimmten und recht hohen Anteil von Geldern zurückzuhalten, damit es im Fall der Fälle nicht zu einer Bankeninsolvenz kommen kann.
Im Ergebnis können deshalb viele Banken deutlich weniger Geld ausgeben, als sie könnten und möchten.
Freie Kapitalgeber schließen diese Lücke mit einer speziellen Vorgehensweise in Form von sogenanntem Mezzanine-Kapital. Vereinfacht erklärt bringen derartige Spezialfirmen diverse private Investoren zusammen, bündeln deren Mittel und stellen sie ausgesuchten Bauprojekten zur Verfügung. Dieses Geld hat sowohl den Charakter einer Eigen- wie einer Fremdfinanzierung, daher kommt auch der Begriff: Mezzanine steht für „halb“.
Für die Investoren bedeutet dies je nach Art der Investition teils erhebliche Renditen. Für die empfangenden Bauprojekte sorgt es für eine Eigenkapitalstärkung und somit direkt mehr Mittel wie überdies die Möglichkeit, durch den größeren Eigenkapitalanteil bessere Konditionen für weitere Fremdfinanzierungen zu erhalten.
3. Investition in Immobilienfonds
Bei freien Kapitalgebern ist es meist möglich, ganz gezielt in ein bestimmtes Projekt zu investieren. Eine sehr gute Methode, wenn man sich zumindest grundlegend mit Investments auskennt und vor allem viel investieren möchte.
Sprechen wir jedoch von nur einigen tausend Euro und/oder weniger Erfahrungen mit dem Thema, dann sind Immobilienfonds höchstwahrscheinlich eine bessere Anlaufstelle. Denn der Kern eines Fonds ist, dass er verschiedene Investoren zusammenbringt. Und zwar zu einem bestimmten Thema – in diesem Fall Immobilieninvestments.
Dann aber übernimmt (zumindest bei gemanagten Fonds) der Fondsmanager. Er ist allein dafür verantwortlich, wie die investierten Gelder genutzt werden, die Investoren haben keinen weiteren Einfluss. Seine Verpflichtung ist jedoch maximal auf die Investoren ausgerichtet. Das heißt, er verteilt die Gelder so, dass einerseits eine größtmögliche Sicherheit besteht, andererseits ein maximaler Renditerückfluss zu erwarten ist.
Dazu streut ein Fonds seine Investments relativ breit. Dadurch ist das Risiko ungleich geringer, dass es zu einem Verlust für die Investoren kommt. Zudem muss der Fonds deren Einlagen als Sondervermögen behandeln. Das heißt, würde eine Fondsgesellschaft Insolvenz anmelden, würden ihre Investoren zumindest das zurückbekommen, was sie investiert haben.
Dabei existieren zwei Klassen von Fonds:
• Offene Fonds nehmen eine unbegrenzte Anzahl von Investoren auf und streuen deren Mittel. Investoren können ihre Anteile jederzeit wieder verkaufen.
• Geschlossene Fonds sind nur so lange offen, bis eine bestimmte Zahl von Investoren bzw. Geldern zusammengekommen ist. Dann werden sie geschlossen und die Anteile müssen bis zum Ende einer Vertragslaufzeit gehalten werden.
Für Neulinge in diesem Metier sind unbedingt offene, gemanagte Immobilienfonds zu empfehlen. Geschlossene Fonds sind schon durch die Vertragslaufzeit deutlich risikoreicher.
4. Die stille Beteiligung
Von Projektentwicklern bis zu verschiedenen am Bau beteiligten Unternehmen sind viele Firmen in Immobilienprojekte involviert. Auch solche, die keine Aktien emittieren. Das bedeutet jedoch nicht, dass es bei solchen Firmen nicht möglich wäre, als Privatinvestor einzusteigen.
Grundsätzlich wäre es hierbei je nach Rechtsform möglich, ganz offiziell als Gesellschafter mitzumachen. Allerdings möchten viele Unternehmen dies nicht, denn Gesellschafter haben de Jure natürlich ein Mitspracherecht in allen Belangen – dieses Recht wollen zudem viele Investoren nicht ausüben.
Das bringt uns zur stillen Beteiligung. Auch sie existiert in zwei möglichen Varianten:
• Bei der typischen stillen Beteiligung gibt ein Investor einem Unternehmen Geld und erhält dafür im Rahmen der Verträge eine Gewinnbeteiligung.
• Bei der atypischen stillen Beteiligung gibt ein Investor einem Unternehmen Geld, wird sowohl am Gewinn wie Verlust beteiligt und erhält Zinsen auf sein eingebrachtes Kapital.
Abermals empfiehlt sich für Neulinge in diesem Metier die erstgenannte Vorgehensweise. Sie ermöglicht es zudem, ganz gezielt in heimatnahe, womöglich befreundete Immobilienunternehmen zu investieren.
Dem gegenüber steht jedoch die Tatsache, dass es bis auf die rechtlichen Vorgaben für derartige Beteiligungen kaum ein weiteres Sicherheitsnetz oder Hilfen gibt. Das heißt, der stille Investor muss sich direkt an ein Unternehmen wenden, mit diesem verhandeln.
5. Der Weg über Immobilien-Crowdinvesting
Das digitale Zeitalter hat uns in den vergangenen Jahrzehnten viele verschiedene Neuerungen gebracht, die die Welt besser, zumindest aber vielfältiger machen. Eine solche Neuerung ist das Crowdinvestment. Die vielleicht niedrigschwelligste Möglichkeit, als Privatinvestor aufzutreten – auch in Sachen Immobilienprojekte.
Bei dieser Form des Investments findet alles im Internet statt, in diesem Fall auf speziellen Plattformen für das Immobilien-Crowdinvestment. Dort präsentieren sich Firmen mit ihren Projekten potenziellen Investoren.
Wer mit dem Portfolio einverstanden ist, kann im nächsten Schritt zum Investor werden, indem er ganz einfach eine bestimmte Summe gibt – die teilweise äußerst niedrig ausfallen kann.
Im Endeffekt wird so jeder Investor zu einem Kreditgeber. Dafür erhält er typischerweise im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen Beteiligungen an zukünftigen Gewinnen und/oder weitere Leistungen. In diesem Metier beispielsweise vergünstigte Mieten oder ein Vorkaufsrecht.
Der Vorteil hiervon ist, dass sehr attraktive Renditen von oft jenseits fünf Prozent locken. Dafür allerdings ist es durch die Art und Natur dieses Investments möglich, all sein Geld zu verlieren. Hierzu muss man wissen, dass die genannten Plattformen nur als Vermittler dienen. Weder managen sie noch sichern sie Risiken ab. (prm)
Agentur Autor:
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